房地产:09年中报分析跟踪报告 喜忧并存
我们跟踪分析了81家A股房地产公司09年中报的情况。
随着上半年楼市的强势反转，上市房企的结算收入也终结下降趋势。81家公司09年上半年营业收入同比增长13.2%，同比增速结束了连续五期的下滑。基于作为结算收入先行指标的预收款期末余额创历史新高达1,275亿，与去年同期相比增长31.7%，我们预计行业全年营业收入增速将继续上行。以我们重点跟踪的21家上市公司为例，我们预测，09年全年收入增速将达到45.2%。
但81家房地产公司平均毛利率水平下降为36.3%，至此已是从08年中期开始连续第五期出现下滑。我们判断随着07年高价地的陆续进入结算，全行业的毛利率将继续下降至07年之前的水平。即使考虑到今年上半年房价的涨幅，也将很难扭转行业毛利率持续下降的趋势。以我们重点跟踪的21家上市公司为例，我们预测09年全年和10年的平均毛利率分别为40.1%和38.3%，维持下滑趋势。
受毛利率下降影响，81家公司归属母公司净利润同比仅增长8.1%，尽管同样是也结束了连续五期的增速下滑，但增速明显低于收入增长。基于费用在09年大幅压缩的情况下，继续缩减的空间已不大，我们预计2010年行业销售净利率将开始出现下滑。
二季度行业现金流入继续加快，资金压力进一步得到缓解。存货下降增速明显趋缓，显示行业已始进入回补库存的阶段。从经营性活动现金流出来看，行业在二季度施工和拿地投入开始加大，万科、金地和招地在中报中亦披露上调全年的新开工面积。
结算地价的上升将给企业盈利能力带来挑战，但同时也是机遇。行业粗放式的发展将渐渐成为历史，我们判断未来几年行业将持续分化，成本控制能力强或产品附加值高的企业将获得更大的发展空间，而行业集中度也将进一步提升。