房地产行业月报:2010年1~5月全国房地产数据点评
行业近况
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国家统计局今日公布2010年1~5月全国房地产市场运行情况(具体内容请参见附录)。
评论/p>
我们对于1~5月房地产数据的解读/p>
1、房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,略好于预期,累计投资增速比1-4月提升2个百分点,依然延续了环比上升趋势。分拆来看,新开工面积6.15亿平方米,同比增长72.4%,比1-4月同比增速高出8.3个百分点。在建面积28.51亿平方米,同比增长30.5%,同比增速继续小幅回落;新开工依然维持较高增速,也符合我们对于行业新开工将惯性上涨的判断,全年来看,受*策影响应该是前高后低;竣工面积1.92亿平米,同比增长18.1%,其中,住宅竣工面积同比增长14.8%。土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%,购置费2931亿元,同比增长89.7%,较1-4月增速高出23.7个百分点,土地市场未明显降温。往后看,受支付土地购置费用的拉动,房地产投资依然维持稳定增长趋势,数据上来看,开发商尚未有放缓新开工节奏的迹象,*策调控影响仍需观察。
2、新屋销售面积3.02亿平方米,同比增长22.5%,回落明显:增幅比1-4月降低10.3个百分点,其中,商品住宅销售面积增长19.9%,办公楼增长74.5%,商业营业用房增长45.7%。我们重点跟踪的16大城市房地产年初累计成交量下降19%,显示三四线城市销售是增量的主要贡献。销售额1.58万亿,同比增长38.4%,意味着房价环比下滑1.4%,价格调整端倪已现,但5232元/平米的商品均价依然是在历史高位附近。
3、开发资金来源2.73万亿,同比增长57.2%:其中国内贷款5550亿,同比增长43.6%,增幅提升;自筹资金9541亿元,增长54.3%,延续逐月提升趋势。其他资金12029亿,增长69.8%,受4月起信贷收缩销售放缓影响,增速较1-4月有所下滑,其他资金里的定金及预收款6697亿、个人按揭贷款3744亿,分别增长61.1%和88.8%。
4、70个大中城市房价涨幅12.4%,涨幅回落:其中新建住宅房价同比涨幅15.1%,涨幅比4月份缩小0.3个百分点,二手住宅房价同比涨幅9.2%,增幅也回落1.3个百分点。
总的来说,1-5月各项指标好于我们之前增幅回落的预期,但开发商目前面临的情况是地款要付,房屋开建但销售放缓,资金面肯定会逐步趋紧,投资/新开工对销售的滞后效应将在接下来的几个月体现,2010年全年行业数据会是“前高后低”,我们依然维持对于全年行业数据的预测。
投资建议:目前地产板块已经反映了较为悲观的*策的市场预期,投资者对调控*策刺激已经较为麻木,而目前的*策将在二季度末三季度初开始产生明显效果,近期我们依然建议投资者密切关注品牌开发商的降价举措以及降价后的项目去化情况,短期内板块将是筑底行情,长线投资者可以逢低吸纳,耐心持有。
